数字升级主要倾向于两个方向，一是赋予运营商权力，二是为消费者服务。在通过技术改善消费者体验的同时，也进一步缩短了购物中心与消费者之间的距离，其目的是服务于运营。

回顾过去三年，突然的疫情和严格的隔离措施考验了全国任何一个购物中心。但它也更早，更容易从影响中恢复过来。根据客流数据，2023年1月中国购物中心整体客流恢复到2019年同期水平，购物中心运营管理的韧性足够强。沧海横流，展现英雄本色。经过考验，本质上证明了购物中心是中国不可替代的核心消费场景。这种不可替代性由三个主要原因组成：

1、体验业态成为主导，消费习惯不可逆转

2022年，各类商业类型表现明显分化。从客流表现来看，购物中心数字化明显优于百货等传统商业类型，商业数据的分化实际上受到消费趋势变化的深刻影响。目前，消费者购物的多变性和交叉性共存，随机购物逐渐成为主流。与此同时，随着年轻消费者群体的兴起，他们对社交娱乐和强大体验的线下场景更加追求。

这也要求实体业务除了承担基本的功能需求外，还需要通过复合功能来满足消费者需求的各种变化。购物中心是实体业务中唯一能满足消费者情感和社会功能的场景。在疫情下，其溢价凸显。商业形式的变化也说明了这一点。数据监控数据显示，近三年娱乐、体验等社会属性较强的品类经营业绩明显较好。

2、土地资源紧张要求提高单位商业区的使用效率，提高物业的转向效率

中国商业地产的快速增长是建立在中国快速城市化进程的基础上的。随着城市经济的发展越来越成熟，可供开发的土地也越来越紧张。特别是在一线城市，它已经逐渐转向通过城市更新获得土地。在市场的作用下，有限的资源将自动集中在更高效的地方。

城市的良好位置将受到不同商业房地产企业的竞争，实现优化配置。平效率是线下商业形式的商业效率衡量工具之一。购物中心可以通过虹吸沿街商店、步行街和小商店的客流和消费来提高平效率。近年来，大量经营状况下滑的百货公司被收购，后期大多被改造成多种商业形式的购物中心重新开业。这充分反映了市场配置的力量。

3、购物中心的标准化促进了连锁品牌的发展，进一步加强了产业链的共振效应

门店标准化也是品牌企业整体标准化的核心因素，标准化是连锁和规模化的前提。购物中心数量的不断增加为连锁品牌，特别是餐饮品牌的规模提供了增长空间。

同时，连锁品牌需要较长的租赁期，这就要求购物中心具有标准化的面积和较高的性能能力。随着我国购物中心数量的进一步增加，不断下沉到低端城市，将成为品牌企业的主要选址。购物中心与连锁品牌相互促进，实现产业链耦合，加强共振效应。